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雷恩高商:南天基律師事務所召開《房屋買賣合同糾紛案件》學習會

日期: 2018-07-12
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雷恩加尔高清壁纸 www.najxt.com.cn 房屋買賣糾紛是十分常見的糾紛之一。研究房屋買賣糾紛對于正確處理這類糾紛具有一定意義。于2017年6月16日下午15時,河南天基律師事務所在會議室召開《房屋買賣合同糾紛案件》學習會,由河南天基律師事務所李松蕷律師給大家分享《房屋買賣合同糾紛案件》。

南天基律師事務所召開《房屋買賣合同糾紛案件》學習會

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李松蕷律師談到,在房屋買賣合同糾紛中經常發生的糾紛種類和性質,并結合各種案例逐條進行深入淺出地解讀。針對有律師提出約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的問題,做出詳細解答。李松蕷律師指出,在實際辦案過程中,律師應當把握案件的共性與特殊性,從而采取針對性方案。

最后,與會人員紛紛表示此次學習會有利于增進自身對相關法律規定理解與認識,提高案件辦理的水平和質量,現場氣氛熱烈融洽,本次學習會取得圓滿成功。


一、房屋買賣合同雙方的主體必須合法

在房屋買賣合同糾紛中經常發生的一類糾紛是房屋買賣的雙方主體不合法或者不合格。主要有以下幾種情況:

1、賣房者主體不合法或不合格。所謂賣房者不合法或不合格包括這樣幾層含義:

(1) 賣房者沒有所有權,將租賃、借用、代管、占用或者他人委托辦理房產證照的他人的房屋以自己所有為名出賣?;褂械娜宋痹旆恐?,指鹿為馬,謊稱對某房屋有所有權,意欲賣給他人,以達到騙取定金或購房款的目的,這種情況未達目的的是詐騙未遂;達到目的,數額較大的構成詐騙罪,不應以合同糾紛審理,應該將案件移送公安機關以刑事案件處理。

(2)賣房者只有部分所有權,如夫妻一方或者是兄弟數人的共有房屋,或者是只是家庭成員之一,沒有征得共有人同意私自出賣共有房屋。特別是在夫妻離婚過程中夫妻一方為了獨自得到房款,將共同居住的房屋出賣的情況較多。

(3)沒有取得合法所有權而出賣房屋。主要是在商品房開發中雖然取得了建筑的有關手續,但是還沒有取得商品房預售許可而出賣房屋,或者是在進行了房產的交易后,還沒有辦理房屋產權的轉移手續,沒有取得合法的產權證照又出賣房屋等。

(4)建筑的房屋質量不合格,不可能辦理房產證照的房屋進行出賣。

(5)違法建筑房屋,沒有取得全部合法建筑手續而建設的房屋。

(6)買賣房屋人沒有行為能力,處于精神病的發作期,或者是限制行為能力人。

2、買房主體不合法或不合格

主要是買房人不符合某些規定或者本人行為能力受到某種限制。

(1)在某些城市中規定不具有本市戶口的不得購買商品房;

(2)有的城市規定沒有大陸戶口的不得購買本市商品房;

(3)單位購房以個人名義辦證,意在規避某些稅收。

(4)購房人為無行為能力或限制行為能力人。

(5) 不是單位的法定代表人也沒有被授權而為購買行為或者承諾行為。

案例分析:

如某服務公司法定代表人李某與某貿易公司法定代表人姜某簽訂一份購房協議約定貿易公司從服務公司購買一處房屋,價格為6萬元,姜交付了房價款。之后,李某又與貿易公司工作人員閆某簽訂一份協議,約定雙方解除原協議,將房價款改為12萬元,后發生糾紛。該案中,閆某并非貿易公司的法定代表人,又沒有得到法定代表人的授權,無權簽訂購房合同。


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二、因買賣房屋的性質發生糾紛

由于我們國家目前正處于市場經濟的初期階段,各種房屋由于其建設的時間、建設的單位不同,是否經過房改和房改的時間不同,加之我國幅員遼闊,各省甚至各市的政策都有不同,因而在是否允許自由買賣和是否允許上市上都有不同的規定。因而,因房屋的性質不同,也往往發生糾紛。對于房屋買賣的合同的效力也產生不同的影響。

1、軍隊、鐵路和某些未經過房改的單位的房屋一般不允許買賣,特別是不允許賣給外單位、外系統。

2、某些地方規定公房房改后的一定年限內不允許買賣,如果買賣,必須首先賣給原單位,或者經過原單位的批準。

3、各地對公房使用權的買賣規定不同,有的地區允許買賣,有的地區不允許買賣。


三、因房屋買賣合同的效力發生糾紛

因房屋買賣合同的效力發生糾紛的很多,造成房屋買賣合同無效的情況也比較復雜。其中比較常見的是:

1、房屋買賣合同的主體不合格或不合法而無效,此節前面已有專述不再贅述。

2、買賣房屋的客體即房屋本身的性質決定合同為無效合同。不允許買賣和在一定期限內不允許買賣的房屋不能成為房屋合法買賣的客體。不允許買賣包括房屋從所有權的角度不允許買賣和房屋本身的質量不合格不允許買賣兩種情況。在處理這類買賣合同糾紛時,應該注意的是,有些房屋的買賣在雙方簽訂合同或交付房屋時,政策不允許對該房屋買賣,但是,在發生糾紛時政策發生了變化,已經允許買賣。在這種情況下,如果房屋已經交付,買房者已經入住多年,為了穩定社會,穩定買賣關系,一般應該認定買賣合同有效。

案例分析:

如某市陸某于1996年9月按房改政策以6000余元的成本價從本單位購買一處住房,并與單位簽訂公有住房買賣契約,約定 5年內不得上市轉讓。1998年陸與吳某簽訂該房轉讓協議,約定以4萬元將該房賣給吳,并約定“在房款付訖,有關房產證卡移交妥當后,雙方在協議簽名畫押,該協議即為雙方認可,生效”雙方在協議上簽字,吳交付了房款。在移交清單上注明“房屋產權證(尚未發放,待發放后委托移交)。陸向吳出具了委托書,委托吳直接向自己單位領產權證。吳入住該房。2001年8月單位發放產權證時,陸到單位領取了產權證,并向法院起訴房屋買賣合同無效,要求吳倒出房屋。吳則起訴法院要求確認房屋轉讓協議有效,判令陸履行合同義務,幫助自己辦理房屋產權證。在此案中,如按買賣當時的政策,該房是不允許買賣的。但是,在發生糾紛時,一是時間已經將近5年,基本到了可以轉讓的約定,二是,當時在全國對原來規定的房改房上市的時間已經由原的5年改變為可以不受5年的限制。特別是當時新的合同法已經實施。新合同法的基本精神是發行盡量?;そ灰裝踩?,縮小了無效合同的范圍,除非是違反法律、法規的強制性規定。最后法院一審判決陸與吳的房屋轉讓協議有效,雙方應該繼續履行,陸應該協助吳辦理房屋產權過戶手續。

3、如何認定和處理買賣房屋的買賣關系是否有效。在一些房屋買賣中有的時候房屋雖然早已交付,房款也基本結清或已經結清,但由于賣房人不配合或購房人拖拉或因需要交納稅費而未及時辦理轉移產籍手續。在這種情況下,由于房價發生變化,買賣一方反悔,企圖以未辦產籍為由主張買賣關系無效。在這種訴訟中,一般是房價上升時,賣房者易反悔,房價下降時,買房者易反悔。按照我國關于房地產買賣的有關規定,不動產買賣的產權變動確實是以產籍的轉移為準。但是,是否沒有辦理產籍轉移的一律視為無效呢?在八九十年代,法院在審理這類案件時,出于僵化的思維,基本上都是“一刀切”,凡是沒有辦理產籍變更的一律視為買賣無效,如發生糾紛一推到底,全部視為無效,不管你是否已經實際占有房屋多長時間。就象對待機動車的買賣一樣,只要沒有辦理轉籍手續,就視為買賣無效。實際上這樣處理往往太機械,也不符合法理。對于這種情況應該區別對待。

(1)房屋已經交付,價款已經結清,產籍已經辦理的,如無主體不合格或不合法的應該認定買賣關系有效。如存在主體不合格或不合法情況,需要認定買賣關系無效返款退房同時,過錯方應該賠償對方損失。

(2)在以上情況下,當事人一方認為買賣合同存在欺詐、顯失公平等情況應在一年內行使撤銷權,但對符合撤銷條件的應認定為可撤銷的合同,也不再認定為無效。

(3) 如不存在前述兩種情況,即應主要審查是否當事人的真實意思表示。如屬真實意思表示,應該首先認定合同是否有效。在合同有效的基礎上再去判斷合同是否已經開始履行,履行到什么程度,應否繼續履行和能否繼續履行以及誰違約。在確定了合同是否有效的情況下,判斷應否繼續履行和能否繼續履行。如應該繼續履行又能夠繼續履行的,應該判決繼續履行。如已經不能繼續履行,要在確認合同有效的情況下,對違約方應該給予制裁。如果雙方已經開始履行合同,實施了買賣行為,則應該在確認買賣合同是否有效的基礎上再判斷買賣關系的效力。合同無效,當然買賣關系亦無效。買賣合同有效,再進一步判斷買賣行為是否有效。

(4) 注意區別房屋買賣合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋買賣關系是否成立以及房屋產權是否轉移的區別。以往在審理房屋買賣案件時,只要看到沒有辦理產權轉移手續即沒辦產籍的都認定買賣關系無效,其基本理由就是認為房屋買賣是一種要式行為,而這種要式行為又必須以產權過戶為準。所以,凡沒有辦理產權轉移手續的就認定買賣無效,而且常常和買賣合同無效等同。實際上,這些關系是有區別的。買賣合同是否成立,是指買賣房屋的雙方當事人對于房屋買賣的標的、價款數額、價款交付方式、交付時間、違約責任以及有無附加條件,是否達成了一致意見,如果達成了一致意見,雙方沒有爭議,合同即成立。如果前述的主要條款沒有達成一致意見,則合同不成立。買賣合同是否有效,主要看合同雙方當事人主體是否合法,買賣的標的-房屋是否有合法所有權,法律上是否允許買賣,是否是雙方的真實意思表示。如果具備了這些因素,則合同有效。而合同的生效則主要是看雙方對合同的生效是否有附加條件,有附加條件的,附加條件實現則合同生效,如有的合同約定合同經公證后生效,那么雙方到公證處對合同進行公證則合同生效。如果雙方對合同的生效沒有特別的約定,則合同具備基本的條款后雙方簽字或蓋章后即生效。買賣關系的成立是合同履行的進一步延伸,即在合同有效的情況下,雙方履行了合同的主要條款,如交付了大部分價款,交付了房屋或產權證照等。有的時候賣主與一方簽訂了合同,而又將房屋賣予他人且辦理了產權轉移手續。在審理這類案件時,有的就把簽訂的合同認定為無效合同,理由是不能履行,這是不正確的。在這種情況下,實際上是房主的一種違約行為。只有認定了違約才能對其違約行為進行制裁。對于買賣關系成立的糾紛應該盡量判決雙方繼續履行,以穩定社會經濟秩序。

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四、因買賣房屋合同的履行發生糾紛的處理

在一些房屋買賣中,簽訂合同的主體合法,雙方對合同本身無異議,而在實際履行中往往發生糾紛,主要種類如下:

1、因房屋或房款的交付發生糾紛。在一般的房屋買賣合同中都約定房屋和房款的交付方式或時間,但由于有的合同對房屋和房款交付的先后約定不明而發生糾紛。一方要求對方先交付房屋和房屋產權證,而另一方要求先付清房款。雙方各執己見爭執不下。也有的雙方對合同的理解或實際履行的情況不同,往往產生異議,往往是各說各的理。

2、因對合同的履行是否合適即是否適當發生糾紛。在房屋買賣中雙方往往對如何履行交款和交付房屋,包括交款的時間、次數、數量、幣種或房屋交付的時間、房屋的狀況、房屋的裝璜等有約定。但由于對約定的一些具體內容的理解不同而發生糾紛。

案例分析:

如在一起房屋買賣中A公司向B公司出賣正在開發建設的一棟大廈的四層,雙方約定:總價款900萬元,合同簽訂后先付600萬元,交房前付200萬元,交房后再付100萬元。遲延付款或延遲交房均需承擔違約責任,逾期一日,違約方向對方支付相當于上述房款價格0.3%的滯納金。合同簽訂后B公司向A公司交付800萬元,A公司向B公司交付了大廈四樓毛坯房但沒有任何峻工及驗收合格手續。B公司向法院起訴要求A公司交付房產相關手續并起訴其承擔違約金;A公司辯稱自己已經完全履行了交付義務,并反訴B公司違約,遲延交付房款,應該立即交付100萬元并承擔違約金。法院審理后認為,A公司與B公司所簽訂的合同合法有效,雙方應該全面履行。但在本案中A公司雖然交付了房產,但法律上規定的房產,是有合法手續的房產,并不是只是作為物的房產。其只交付毛坯房,沒有交付相關峻工及驗收合格的手續,不具備交付條件,不能認定為已經交付了房產,當然也不能認定其全面履行了合同。A公司只是實際履行了合同,并非適當履行地履行合同,屬于違約行為,應承擔違約責任。因為在合同中約定了A公司在交付房產后B公司才交付最后的100萬元,因其履行合同不適當,不能認定為真正交付了房產,因而無權要求對方交付100萬元。

3、因一房二賣發生糾紛的處理。現實生活是豐富多彩的,在實際生活中出現的房屋買賣糾紛也是多種多樣的。由于各種不同的原因,一房二賣甚至一房多賣的情況也屢見不鮮。

(1) 由于賣房方的過失造成的一房二賣。這種情況多是房屋的產權人或者是同一房屋的共有人都履行了賣房的權利,或者是賣房方是法人單位,法定代表人和具體工作人員工作上聯系有失誤,重復賣房所致。比如一家要賣房,夫妻或父子同時在外答應或與人簽訂了賣房合同,甚至交付了定金。在這種情況下應該考慮以下因素:

A、首先應該審查一房二賣一方與他人達成協議的人誰是真正的產權人或者誰真正能夠代表產權人,如果二人的地位不同,那么應該認定產權人、有權代表人所簽訂的協議有效,非產權人或非法定代表人所簽訂的可以撤銷;

B、如果出賣人均為產權人或有權代表人在同等條件下可以在買房人之間達成諒解,由買房人協商由誰自愿放棄購買權。但放棄的一方有權要求出賣方承擔違約責任。如果條件不同,可以由出賣方進行選擇,根據賣房獲利情況決定,但要承擔對另一方違約的責任。

(2)由于賣房方的故意造成的一房二賣。有些一房二賣是賣房人的故意所為,但由于這種故意產生的時間不同,故意的內容不同,也應該區別對待。

A、僅僅是一般違反合同法的故意。在賣房人僅僅是違反合同法的規定,出于違約的心理時,應審查一房二賣合同簽訂的時間和合同履行的狀況。大多時候出現一房二賣,是由于房主出于某種利益的考慮,或者是后買者出的價格高,或者是后買者是房主的同志、朋友、親戚、鄰居、戰友等。如果二合同都處于未實際履行階段,且不能在買房人之間進行調解或和解,可以按照“誠實信用”原則,以時間先后確定哪個合同應該履行。但后一個合同的買方可以保留違約的追訴的權利。

B、賣房人出于占有他人財物的故意,情節嚴重的構成詐騙。出賣人在收取了他賣房款后,又以占有他人的財物為目的與第二人或者是第三人簽訂合同,意在騙取他人購房款或者定金,數額較大的構成詐騙犯罪,應以刑事案件處理。當事人可以向公安機關控告,法院也應該對這類案件進行移送。

(3) 如何處理已經辦理產權轉移的一房二賣。在一房二賣或多賣中,如果都沒有辦理產權轉移應該如前所述去處理。如果有的已經辦理了產權轉移登記,即已經辦了產權證照,那么,就不能簡單地以簽訂合同的時間順序去確定支持誰了。因為證照的辦理具有產權轉移的公示作用,一般情況下法院在這種房屋買賣民事案件的審理中不能用判決的方式去變更所有權。而應該認定該買賣關系已經成立,而沒有辦理產權證照的只能按照違約處理。由違約方承擔雙倍返還定金或者賠償損失。當然,如果房產證照是違法地通過私人辦理的,沒有經過正常的辦照程序,利害關系人可以首先向房產管理部門提出申請,申請房產部門撤銷錯誤發放的證照,如果行政機關不撤銷或者是不作為,當事人可以向法院起訴。

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五、因房屋質量問題發生糾紛的處理

1、因一般質量問題發生糾紛的如果屬于保修期內的質量問題,應該判決房屋出賣單位對確實存在的質量問題進行修理或者對應予修理的部位進行鑒定,評估出修理價格判決房屋出賣者給付買房者相應的價款,由購房者自行雇請他人修理。對于已經超過保修期的一般質量問題,房屋出賣者不再承擔修理義務。如果購房者向物業交納了房屋修理費用,應由相應的物業部門進行修理;如果沒有物業部門或者沒有向物業部門交費則應由購房者自行修理。

2、對于房屋主體結構不合格的,應該尊重購房者的意見,購房者要求賠償損失的,應判決賠償損失;購房者要求退房的應該允許。

案例分析:

如黃某經人介紹購買了某單位的集資樓,在入住前又對房屋進行了裝修,花費5000余元,但在入住后發現房屋天棚下現澆板與預制空心板之間發生不同程度的裂縫,并有漏水遺跡?;頗扯啻握衣舴康ノ?,該單位對漏水部位進行了維修,但仍然不能徹底解決問題。于是,黃某起訴要求退款并要求賣房者賠償裝修損失。一審法院認為賣房單位所建住宅樓確實存在瑕疵,影響居民正常生活,且造成一定經濟損失,有責任和義務對存在的質量問題妥善處理,按照建筑工程質量標準進行修繕,并對因房屋質量問題而造成的損失予以補償。遂判決賣房單位在60日內對黃某住房按照住房建筑工程質量標準進行修繕,以房屋質量檢驗部門驗收合格為準,并賠償因裝修房屋造成的損失5000 元?;頗巢環纖?。二審法院委托建筑工程質量監督站對房屋進行質量鑒定,結論為房屋防水部分工程及室內橫墻墻體部分工程不合格。有關建設主管部門答復該部分屬于房屋主體部分之一?!凍鞘蟹康夭⒕芾硤趵返諶豕娑?,商品房交付使用后,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗,經核驗,確屬主體部分質量不合格的,購買人有權退房,給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。于是,二審法院判決購房人于判決生效后60日內將房屋返還賣房單位,賣房單位返還購房款5萬元;賠償購房人經濟損失5000元;承擔評估費400元,鑒定費800元及一、二審案件訴訟費。


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  • 11月24日下午,河南天基律師事務所在八樓會議室舉辦了主題為《創業企業——常用法律實務技巧》的業務研討會,研討會內容由合伙人安德波律師分享,高級合伙人趙立新主任及部分律師參加了學習研討。本次學習會從“股權融資的方法、保持控制權的方法、公司與董監高關系、檔案管理、常見業務風險”這五大方面與大家討論相關業務技巧。安德波律師從案例入手,以宏觀概況到微觀講解,全方位的展示了企業內部的股權架構、商業模式和治理結構。談到股權架構,安德波具體論述了公司初創的股權架構可采用的經典模式、股權類型、公司章程與合伙協議、經營控制、合伙價值等問題。關于商業模式、治理結構和股權融資三者關系,安德波介紹說,商業模式是治理結構的誘因,治理結構是股權融資的關鍵。股權融資的核心價值在于融資金、融資源、融智慧、融人才、降壓力、分風險、減對手、建生態、強防衛。安律師形象地說:“關于融資,就好比我們希望把黃河之水引入小村莊,首先要建立渠道,讓水能夠順利流淌,而重點在于讓流入的河水保持活力,能夠養出魚來,而不能讓水變死變壞?!卑猜墑α芯偎撤峁?、萬達集團、阿里巴巴等企業發展模式,強調商業目標。商業力量、商業方法的重要戰略作用,要打造與企業格局相匹配的商業模式、治理結構與公眾形象。學習會以北京魔鏡未來科技有限公司為例,旨在說明保持企業控制權的方法,即要把握公司以下權利:決策權、執行權、監督權、立法權、事務權、任免權和獎懲權。談到公司與董監高的關系,安律師表示,公司要建立股東控制權博弈與董監高正常履職的防火墻,確??刂迫ú┺腦諞歡ǖ姆段?,良性競爭,確??刂迫ú┺牟揮跋煬芾淼氖凳?。同時,還需要科學設計股東會、董事會與經理層的職權,定好議事規則,完善決策、執行、溝通的程序和規則,防止出現監守自盜、瓜分公司資產的局面。公司的規則越明確,就越能防止混亂局面的出現,降低風險。研討會結束后,高級合伙人趙立新勉勵青年律師要努力學習、積極進取,提高自己的專業技能,發現機會、抓住機會,才能推開通往成功的大門。
  • 房屋買賣糾紛是十分常見的糾紛之一。研究房屋買賣糾紛對于正確處理這類糾紛具有一定意義。于2017年6月16日下午15時,河南天基律師事務所在會議室召開《房屋買賣合同糾紛案件》學習會,由河南天基律師事務所李松蕷律師給大家分享《房屋買賣合同糾紛案件》。(學習會現?。├釧奢髀墑μ傅?,在房屋買賣合同糾紛中經常發生的糾紛種類和性質,并結合各種案例逐條進行深入淺出地解讀。針對有律師提出約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的問題,做出詳細解答。李松蕷律師指出,在實際辦案過程中,律師應當把握案件的共性與特殊性,從而采取針對性方案。最后,與會人員紛紛表示此次學習會有利于增進自身對相關法律規定理解與認識,提高案件辦理的水平和質量,現場氣氛熱烈融洽,本次學習會取得圓滿成功。一、房屋買賣合同雙方的主體必須合法在房屋買賣合同糾紛中經常發生的一類糾紛是房屋買賣的雙方主體不合法或者不合格。主要有以下幾種情況:1、賣房者主體不合法或不合格。所謂賣房者不合法或不合格包括這樣幾層含義:(1) 賣房者沒有所有權,將租賃、借用、代管、占用或者他人委托辦理房產證照的他人的房屋以自己所有為名出賣?;褂械娜宋痹旆恐?,指鹿為馬,謊稱對某房屋有所有權,意欲賣給他人,以達到騙取定金或購房款的目的,這種情況未達目的的是詐騙未遂;達到目的,數額較大的構成詐騙罪,不應以合同糾紛審理,應該將案件移送公安機關以刑事案件處理。(2)賣房者只有部分所有權,如夫妻一方或者是兄弟數人的共有房屋,或者是只是家庭成員之一,沒有征得共有人同意私自出賣共有房屋。特別是在夫妻離婚過程中夫妻一方為了獨自得到房款,將共同居住的房屋出賣的情況較多。(3)沒有取得合法所有權而出賣房屋。主要是在商品房開發中雖然取得了建筑的有關手續,但是還沒有取得商品房預售許可而出賣房屋,或者是在進行了房產的交易后,還沒有辦理房屋產權的轉移手續,沒有取得合法的產權證照又出賣房屋等。(4)建筑的房屋質量不合格,不可能辦理房產證照的房屋進行出賣。(5)違法建筑房屋,沒有取得全部合法建筑手續而建設的房屋。(6)買賣房屋人沒有行為能力,處于精神病的發作期,或者是限制行為能力人。2、買房主體不合法或不合格主要是買房人不符合某些規定或者本人行為能力受到某種限制。(1)在某些城市中規定不具有本市戶口的不得購買商品房;(2)有的城市規定沒有大陸戶口...
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